Donazioni immobili ai figli: un regalo gradito e impegnativo

Come è noto gli italiani sono molto “patrimonializzati” da un punto di vista immobiliare, e si trascinano delle situazioni, spesso positive, di proprietà importanti se rapportati al mobiliare. Le stime più caute quantificano il patrimonio degli italiani in immobili al 60% del totale: una parte di questo rappresenta un bene familiare che viene mantenuto per un valore affettivo e di vera utilità personale, mentre un’altra consistente parte è costituita da abitazioni da cui ci si aspetta un ritorno economico o comunque una rendita.

In questo articolo ci occuperemo di quest’ultimo caso.

L’investimento immobiliare è… un investimento!

Troppo spesso si propende per l’acquisto di un immobile piuttosto che per una pianificazione finanziaria attraverso gli strumenti adatti, perché si crede che vi siano più garanzie di sicurezza nel mattone, senza valutare la necessità di equilibrio tra patrimonio liquido e immobilizzato.

La scelta della parola “immobilizzato” non è casuale: spesso non si ha la totale consapevolezza che l’acquisto di un’abitazione sia in tutto e per tutto un investimento le cui caratteristiche vanno valutate con la stessa attenzione di qualsiasi attività finanziaria.

Se dovessimo esaminare le principali fonti di rischio di tale impiego troveremmo:

Alto esborso di capitale iniziale per entrare in possesso del bene e alti costi per concludere l’operazione
Presenza di tassazione e spese correnti
Rischi legati all’eventuale morosità degli affittuari e mantenimento dello stato dell’immobile
Si tratta di beni illiquidi, quindi in caso di emergenza potrebbe essere possibile rientrare in possesso del controvalore dell’immobile solo dopo diverso tempo e accontentandosi di una cifra minore di quella stimata.
Una parte significativa dei passaggi di proprietà delle abitazioni avviene tramite un atto di donazione, il quale può creare problemi se si vuole vendere l’immobile o se si vuole chiedere un mutuo su un’abitazione ricevuta tramite tale atto.

Donazione e problemi di “circolazione dell’immobile”

La motivazione del successo delle donazioni è intuibile: in primo luogo perché vi sono delle agevolazioni fiscali sulla prima casa, perciò se se ne possiedono due o più si tende a intestarne almeno una ai figli per pagare meno tasse; in seconda battuta perché si pensa sia un buon modo per cominciare a trasferire un lascito mentre si è in vita, in modo da avere un ruolo diretto nella spartizione dell’eredità futura senza creare scompigli tra gli eredi. Quel che invece non si immagina è che questi escamotage, che nell’immediato sembrano essere soluzioni razionali, nel lungo periodo creano dei problemi:

a. La ragione più evidente da subito è che non trattandosi di un’abitazione scelta dall’intestatario, l’immobile che viene lasciato al figlio non per forza è realmente adatto allo stile di vita di quest’ultimo, il quale magari si trova in una fase della vita in cui il controvalore dell’immobile potrebbe essergli utile per progetti più coerenti con il proprio progetto.

b. Le donazioni si configurano come anticipi di eredità, per cui all’apertura di una successione possono creare dei problemi con gli altri eredi nell’eventualità venga lesa la quota di legittima di quest’ultimi.

Ed esempio, se al momento della successione il patrimonio ammonta a 100, ma uno degli eredi ha ricevuto precedentemente tramite donazione 40, la successione si calcola su 140. Il problema è che spesso l’ammontare della donazione è maggiore rispetto a quel che spetta per legittima e allora gli altri eredi possono richiedere di far valere la propria quota di legittima lesa, persino qualora nel frattempo l’immobile donato sia stato rivenduto, arrivando a rivalersi persino sugli acquirenti. Da qui ne nasce un problema di circolazione dell’immobile: l’immobile in donazione “vale meno” proprio per i problemi che in astratto si porta dietro, e questo ha delle conseguenze anche nel caso di richiesta di mutuo.

Come donare serenamente?

Dal momento che la donazione è un istituto molto comune, sono stati creati diversi modi per risolvere i problemi che ne conseguono:

Gli altri eredi, d’accordo e a conoscenza della donazione, tramite atto notarile “rinunciano all’azione e alla restituzione dell’immobile“
E’ possibile stipulare un’ “assicurazione a tutela del’acquirente dell’immobile donatore“

Perché parlare di immobili con il consulente finanziario

Il consulente finanziario è una figura sempre più centrale nelle scelte economiche familiari: sempre più consulenti si formano su tematiche patrimoniali e dispongono di software avanzati che comprendono anche aspetti non strettamente legati al patrimonio mobiliare e li supportano per essere un aiuto concreto alla valutazione critica e selettiva di quel che è meglio per i loro clienti in ottica di protezione, diversificazione e accrescimento del patrimonio.